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Bei Bauschäden und Bau-Mängeln ist Rat vom Fachmann gefragt!

Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks vom geschuldeten Sollzustand, der sich aus dem Bauvertrag, Plänen, dem Stand der Technik usw. ergibt.

Bis zur Abnahme hat der Auftragnehmer nachzuweisen, dass sein Werk mangelfrei ist. Ab der Abnahme hat der Auftraggeber im Streitfall darzulegen, dass ein Baumangel besteht. Bei einem Baumangel hat der Bauherr vorrangig Anspruch auf Mängelbeseitigung. Der Auftragnehmer kann die Mängelbeseitigung bei Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit verweigern, in diesem Fall steht den Auftraggeber eine Minderung zu.

Schimmelpilze, Restfeuchte und Wasserrohrbruch.

 Schimmelpilze sind in unserer Umwelt allgegenwärtig. Sie benötigen jedoch geeignete klimatische Bedingungen, um auszukeimen und sich zu vermehren. Lebensgrundlage für Schimmelpilze sind Feuchtigkeit und organische Materialien, die vielfach in unseren Wohnräumen vorhanden sind. Licht ist für sie nicht lebensnotwendig (es gammelt auch im Dunkeln!).
Schimmelpilzbefall tritt meist auf, wenn bauliche Mängel vorliegen (u. a. Neubau-Restfeuchte), ein akuter Schaden aufgetreten ist (z. B. Wasserrohrbruch), sich das Raumklima aufgrund einer Sanierungsmaßnahme entscheidend verändert hat (z. B. Außenwandisolierung, Austausch von Fenstern), das Wohnverhalten dem technischen Zustand des Gebäudes nicht angepaßt ist (z. B. Lüftungsverhalten, Art der Wäschetrocknung).

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Ursachen für Gebäude-Schimmel

Ursachen für Schimmel in Gebäuden sind Nutzerverhalten, Mängel an der Baukonstruktion oder meistens eine Kombination aus beiden. Fast alle Voraussetzungen für das Wachstum von Schimmelpilzen sind in Wohngebäuden vorhanden:

Lediglich die für das Wachstum notwendige Feuchtigkeit lässt sich konstruktiv und durch das Nutzerverhalten steuern. Viele dieser Mikroorganismen wachsen bereits ab einer relativen Luftfeuchtigkeit von 80%, so dass es insbesondere unterhalb des Taupunktes (Taupunkttabelle siehe Fachbuch von Isenmann, unter Literatur) zu Schimmelpilzbefall kommen kann. Deshalb spielt die Beseitigung von Feuchtigkeit die zentrale Rolle bei der Schimmelpilzbeseitigung. Feuchtigkeit entsteht im Allgemeinen entweder durch defekte technische Ausrüstung (Wasserleitungen, Heizleitungen, Abwasserleitungen, Dachentwässerungen...), durch baukonstruktivebaukonstruktive Mängel und/oder Fehler sowie durch Nutzereinflüsse (fehlerhaftes Lüften, ungenügendes Heizen, zu geringer Wandabstand usw.) . Bei den baukonstruktiven Fehlern ist noch einmal zwischen Konstruktionsmängeln zu unterscheiden, durch die Feuchtigkeit aus Niederschlägen oder Grundwasser in das Gebäude eindringen kann (fehlerhafte oder nicht vorhandene Bauwerksabdichtung z.B. Horizontalsperre und Vertikalsperre), und Konstruktionsmängeln in Bezug auf den Mindestwärmeschutz. Hinzu kommen Bauschäden.

Die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz werden in DIN 4108-2 definiert. Die DIN geht dabei von standardisierten Klimabedingungen Bau-Maengel Bauberatung in Taunusstein Klimabedingungen aus. Sie beinhalten relative Raum-Luft-Feuchte von nicht mehr als 50 % und eine Raum-Luft-Temperatur von +20°C und in Bädern von +22°C. Aus dem Urteil des OLG Frankfurt/M. 19 U 7/99 vom 11. Februar 2000 (NZM 2001, 39) ergibt sich, dass die Einhaltung dieser Werte gefordert werden kann. Das Gericht entschied: Ein ordnungsgemäßes Lüften einer Wohnung liegt bei einem dreimaligen Stoßlüften vor. Eine derartige Verhaltensweise kann - in Zusammenhang mit einem ausreichenden Beheizen - jedem Eigentümer oder Nutzer einer Wohnung zugemutet werden, da hier nur ein normales alltägliches Wohnverhalten verlangt wird. Das Oberlandesgericht beanstandete es dabei nicht, dass der beauftragte Sachverständige von den genannten Normwerten ausgegangen ist.

Im Einzelfall können in der Realität größere Abweichungen von diesen idealisierten Bedingungen auftreten.

Im Gebäudebestand werden die Anforderungen nach der aktuellen Normausgabe nicht immer eingehalten. Dann kann es sogar bei einer Nutzung unter Normbedingungen zu Feuchteschäden kommen, die ein Schimmelwachstum ermöglichen.

Dies kann aber auch dann vorkommen, wenn das Gebäude den Normbedingungen entspricht und es mangel- sowie schadensfrei ist, weil z. B. der Wandabstand nicht ausreicht, zu gering oder nur ungleichmäßig geheizt wird oder Lüftungsfehler vorliegen. Dabei reicht es schon aus, wenn einer dieser Einflüsse vorliegt.

Besonders umfangreich sind die Folgen dann, wenn mehrere Ursachen zusammentreffen. Dabei können Ursachenkombinationen durch Nutzerfehler auch mit Bauwerksursachen zusammentreffen. In solchen Fällen sollte dann ein Sachkundiger, wie z. B. ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, eingeschaltet werden.

Beträgt die Raumluftfeuchtigkeit nutzungsbedingt wegen unzureichender Belüftung mehr als 60%, besteht auch bei ausreichendem Mindestwärmeschutz der Außenbauteile ein Schimmelpilzrisiko.

Besonders gefährdete Bereiche:

Besonders gefährdet sind Schlafzimmer, Badezimmer und Küchen. In diesen Räumen entsteht nutzungsbedingt meist eine höhere Raumluftfeuchtigkeit. Außerdem werden diese Räume oft nicht oder nicht ausreichend beheizt.

Gefährdete Bauteile sind Außenbauteile (Wände, Decken und Böden) oder Bauteile, die an unbeheizte Räume angrenzen. Außerdem gibt es typische Schwachstellen in der Konstruktion (die sogenannten Wärmebrücken) an denen eine unzureichende Dämmung vorhanden ist (z.B. Fensternischen, Raumecken, Heizkörpernischen, Balkonplatten etc.). Problematisch sind auch Möbelstücke und Gardinen vor Außenwänden. Durch diese Einrichtungsgegenstände entsteht bauphysikalisch eine Art Innendämmung, die zu einer geringeren Oberflächentemperatur der Außenbauteile und damit zu einer höheren Feuchtigkeit führt oder die Zirkulation der Raumluft behindert und damit ein Austrocknen feuchter Bauteile verhindert.

Eine weitere Gefährdung sind nicht luftdichte Außenbauteile (Luftdichtheit). Durch Undichtigkeiten (Fensterfugen, Bauteilfugen und Undichtigkeiten, Rohr- und Kabeldurchführungen) kann warme feuchte Luft nach Außen gelangen. Auf dem Weg durch die Undichtigkeit kühlt sich die warme Luft ab. Dabei nimmt die relative Feuchtigkeit dieser Luft zu und kann zu Feuchteschäden führen.

 

 





























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Abmessung Größe eines Bauteils oder Bauwerks in einer definierten Richtung (z.B. Länge, Breite, Höhe, Durchmesser) oder einer Linie (z.B. Umfang eines Kreises). Abstand In den Landesbauordnungen und in verschiedenen anderen Gesetzen sind Mindestabstände, z. B. seitliche Grenzabstände von Gebäuden oder Abstände von Straßen, vorgeschrieben Absteckung Gebäudeecken oder Achsen geplanter Baukörper werden durch Absteckung in der Örtlichkeit kenntlich gemacht. Amtlicher Lageplan Maßstäblicher und beglaubigter Plan eines Baugrundstücks für die Beantragung einer Baugenehmigung. Aufnahmegegenstände Eigentums- und Grundstücksgrenzen; Gebäudebestand inklusive Mauern, Zäunen, Gräben etc.; außerdem Straßen, Wege, Wasserläufe, Schienen und topographische Gegenstände wie Hydranten, Lichtmasten, Hochspannungsleitungen usw. Bauantrag im Regelfall ist für die Errichtung eines Gebäudes ein Bauantrag bei der zuständigen Behörde zu stellen. Beizufügen sind Grundrisse, Ansichten, Schnitte und Lagepläne. Außerdem muss der Antrag Angaben enthalten über Bauart, Bauweise, Flächen- und Grundstücksgrößen, Baubeschreibung, Nachweis für Wärme- und Schallschutz usw. Bauerwartungsland Im Flächennutzungsplan als Wohngebiet(hier: Hessen, Rheingau-Taunus-Kreis, Taunnustein) ausgewiesenes Gelände, dessen Nutzung aber noch nicht durch einen Bebauungsplan verbindlich festgesetzt ist. Baugenehmigung Schriftlicher Genehmigungsbescheid der zuständigen Behörde für die Durchführung eines Bauvorhabens. In den Genehmigungsbescheid, gegen den Rechtsmittel eingelegt werden können, sind u. U. einengende Auflagen eingefügt. Die Baugenehmigung ist entsprechend den Landesbauordnungen befristet und gebührenpflichtig. Baukostenplanung Hierunter versteht man ein von Anfang an kostenorientiertes Planen und Entwerfen des Architekten, der damit an das Budget des Bauherrn als Kostenobergrenze gebunden ist. Baulast Baulasten sind im Baulastenverzeichnis eingetragene Beschränkungen der Bebaubarkeit eines Grundstücks. Baumängel Durch fehlerhafte Entwürfe, Ausführung oder nicht einwandfreies Material verursachte Mängel am Bauvorhaben. Bei der Abnahme durch den Bauherrn sollte bei erkennbaren Mängeln ein schriftlicher Vorbehalt niedergelegt werden, damit eventuell später sich daraus ergebende Bauschäden und die daraus entstehenden Beseitigungskosten gegenüber dem Verursacher geltend gemacht werden können. Bei wesentlichen Mängeln kann die Abnahme bis zur Beseitigung verweigert werden (siehe Garantiezeit, Mängelhaftung). Bauordnung In den einzelnen Ländern bestehen Landesbauordnungen, die Anforderungen an den Bau und seine Teile sowie das Baugenehmigungsverfahren regeln. Bebauungsplan siehe Flächennutzungsplan Bestandsaufmaß Vermessungstechnische Erfassung und Dokumentation des Ist-Zustandes von Gebäuden, Baugrundstücken und technischen Anlagen. Deformation Verformung von Objekten wie z.B. Gebäuden, Tunneln, Brücken auf Grund von geologischen und sonstigen äußeren Einflüssen. Deformationsmessung Kontrollvermessung zur dreidimensionalen Erfassung der Verformungen und Verschiebungen von Objekten. Digitalisierung Umwandlung von analogen Informationen in digitale Form, z.B. Überführung von Papierplänen mittels CAD in mathematisch exakt definierte Vektorgrafiken. Eigenleistungen Eigenmittel Mittel, die der Bauherr selbst besitzt. Dazu gehören der Wert eines eigenen, unbelasteten Grundstücks, Bausparguthaben, eigenes Geldkapital oder die Eigenleistung, z. B. in Form von persönlichen Arbeitsleistungen, die zu Unternehmerpreisen bewertet wird. Einmessung siehe Bestandsaufmaß Erbbaurecht Üblicherweise auf bestimmte Zeit - oft 99 Jahre - bestelltes Recht, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu grundsätzlich in jeder Gemeinde bestehen. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann das Grundbuch einsehen oder Abschriften daraus beantragen (siehe auch Rangstelle einer Hypothek oder Grundschuld). Grunddienstbarkeit Belastung eines Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks, insbesondere des Nachbarn. Diejenige Person, zu deren Gunsten eine Dienstbarkeit eingetragen ist, kann das betreffende Grundstück im Rahmen der Grunddienstbarkeit (z. B. Wegerecht) nutzen. Grunderwerbssteuer Steuerliche Belastung beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks. Sie beträgt in der Regel 3,5 % des Kaufpreises. Grundschuld Die Grundschuld ist heute die wichtigste Form der Absicherung einer Finanzierung. Durch die Bestellung einer Grundschuld wird erreicht, dass das belastete Grundstück (bebaut oder unbebaut) dem aus der Grundschuld Berechtigten - meist einem Finanzierungsinstitut - für eine bestimmte Geldsumme haftet. Grundschulden können auch an Eigentumswohnungen oder Erbbaurechten bestellt werden. Sie müssen ins Grundbuch eingetragen werden. Eine Grundschuld besteht, unabhängig von dem konkreten Finanzierungsvorgang. Deshalb kann sie auch später für Nachbeleihungen genutzt werden. Grundsteuer Eine vom Finanzamt aufgrund des Einheitswertes festgesetzte und von der Gemeinde erhobene Besteuerung von Grundbesitz. HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure: Von der Bundesregierung erlassene Verordnung, die in der Bundesrepublik Deutschland Inhalt und Vergütung von Architekten- und Ingenieurleistungen festlegt. Hypothek Durch die Bestellung einer Hypothek wird eine persönliche Forderung - z. B. ein Darlehen eines Finanzierungsinstituts an einen Bauherrn - an einem Grundstück dinglich gesichert. Das Grundstück haftet dem Hypothekengläubiger für die gesicherte Forderung. Hypotheken können auch an Eigentumswohnungen oder an Erbbaurechten bestellt werden. Sie müssen ins Grundbuch eingetragen werden. Eine Hypothek ist mit der Finanzierung eng verbunden, d. h. nach der Rückzahlung der Hypothek kann diese nicht mehr für eine andere Finanzierung genutzt werden (siehe auch Grundschuld und Rangstelle einer Hypothek oder Grundschuld). Istmass Das tatsächliche, durch Nachmessungen vor Ort festgestellte Maß eines Bauteils oder Bauwerks. Die Bezeichnung „Sachverständiger“ ist in Deutschland nicht geschützt. Jeder darf sich „Sachverständiger“ nennen, sofern er nicht gegen die Regeln gegen den unlauteren Wettbewerb verstößt, in dem er die Bezeichnung zum Beispiel irreführend verwendet. Dies ist dann anzunehmen, wenn eine entsprechende Fachausbildung, sowie mehrjährige fachbezogene Berufspraxis nicht nachgewiesen werden können. Man unterscheidet: Katastervermessung Oberbegriff für alle amtlichen Vermessungen, die im Zusammenhang mit dem Besitz von Grund und Boden stehen wie Grenzfeststellung, Teilungsvermessung, Gebäudeeinmessung. Landesvermessung Umfasst die Bestimmung eines Lagefestpunktfeldes, eines Höhenfestpunktfeldes, die Katastervermessung, die topographische Aufnahme des Geländes und den Aufbau von Geo-Informationssystemen. Lage- und Höhenplan Maßstäbliche Zeichnung mit Höhenangaben zu allen erfassten topografischen Gegenständen auf dem Baugrundstück. Wird als Planungsgrundlage verwendet und ist Voraussetzung zur Genehmigung eines Bauantrages. Leitungsaufmass Vermessungstechnische Erfassung und Zuordnung von Leitungsbahnen wie Wasser, Abwasser, Strom, Gas. Weiterführendes Haus bauen Bau Schäden mfasst die Funktionsweise einer Messeinrichtung. Zu unterscheiden sind analoge und digitale, direkte und indirekte Messverfahren. Bauberatung in Taunusstein Bau Gutachten Gebiet 65232 Bauschaden sofort-Hilfe Bau Gutachten im Rhein-Main-Gebiet Sachverständiger Taunusstein Taunusstein 65232 U Nachbarwiderspruch Gegen die baubehördliche Genehmigung eines Bauvorhabens kann der Nachbar Widerspruch oder Anfechtungsklage erheben. Der bisher mit dem Widerspruch automatisch verbundene Baustopp entfallt, wenn er sich gegen eine Baugenehmigung wendet, die überwiegend Wohnzwecken dient. Sollmaß Wird zur Kennzeichnung von Größe und Lage eines geplanten Bauteils angegeben und in Zeichnungen eingetragen. Teilbaugenehmigung Für einen bestimmten Bauabschnitt gegebene Baugenehmigung. Die Teilbaugenehmigung kann nach Vorlage des Baugesuchs von der Bauaufsichtsbehörde erteilt werden. Teilungsgenehmigung Wird ein neues Grundstück gebildet, muss die Zulässigkeit der Teilung genehmigt werden. Grundsätzlich ist eine Teilungsgenehmigung in Baden-Württemberg nicht mehr erforderlich. In einer Satzung oder im Bebauungsplan kann die Gemeinde jedoch festlegen, dass eine Teilungsgenehmigung erforderlich ist. Wird ein Grundstück auf eine Art geteilt, die nicht zulässig ist und liegt keine Teilungsgenehmigung vor, muss der Bauherr die Kosten für die Rückabwicklung der Teilungsvermessung tragen. Teilungsvermessung Amtliche Vermessung neuer Grundstücksgrenzen gemäß Teilungsgenehmigung und notariellem Kaufvertrag. Verformungsgetreues Aufmaß Maßgenaue Bauaufnahme inklusive aller Abweichungen von Ebenheit und Gradheit sowie maßstabsgetreue Wiedergabe mit baubeschreibenden Planeinträgen. Verkehrswert Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Bestimmt wird der Verkehrswert besonders von den Nutzungsmöglichkeiten, der Lage und dem Zustand der Immobilie unter Berücksichtigung der allgemeinen Marktsituation. VOB Die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) ist die Grundlage des Bauvertragswesens. Die VOB ist allgemein anerkannte Vertragsgrundlage, aber weder Gesetz noch Rechtsverordnung. Sie muss besonders vereinbart werden. Vorhaben- und Erschließungsplan Die Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan ist ein städtebauliches Instrument, das dann in Betracht kommt, wenn ein Investor ein konkretes Vorhaben verwirklichen will und die Gemeinde das Vorhaben für städtebaulich sinnvoll erachtet. Vermarkung Kennzeichnung von Grenzpunkten sowie Achspunkten und Eckpunkten von gepl. Gebäuden durch Grenzsteine, Holzpfähle, Eisenbolzen etc. Vorkaufsrecht Man unterscheidet zwischen privatem und öffentlichem Vorkaufsrecht. Das private Vorkaufsrecht wird meist im Grundbuch eingetragen. Derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann beanspruchen, dass ihm das Grundstück bei einem Verkauf an einen Dritten zu den gleichen Bedingungen, wie in dem Vertrag mit dem Dritten festgelegt, übertragen wird. Öffentliche Vorkaufsrechte der Gemeinde im Bereich des Städtebaus sind im Baugesetzbuch wie auch im Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch geregelt. Werksbestandsplan Aufmessung des topographischen Bestandes eines Fabrikgeländes, Kraftwerkes, Bauhofes usw. Übertragung der in analogen Plänen vorhandenen Leitungsunterlagen und Einpassung über die aufgemessenen Schieber und Schächte. Ausfertigung von Themenplänen

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